Hiện nay, có rất nhiều nguyên tắc được các chuyên gia trong ngành chia sẻ để giúp nhà đầu tư bất động sản định hướng chiến lược đầu tư tốt hơn. Một trong số đó là quy tắc 2%, giúp các nhà đầu tư tránh được các “bẫy” khi tìm kiếm và giao dịch bất động sản. Vậy quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản là gì? Tầm quan trọng của quy tắc này? Hãy cùng Meey Land tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
Quy tắc 2% trong đầu tư Bất động sản là gì?
Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản cho rằng một bất động sản được coi là một khoản đầu tư tốt nếu thu nhập cho thuê hàng tháng của nó đạt ít nhất 2% giá mua của bất động sản đó. Cụ thể, tỷ lệ này được tính bằng cách chia thu nhập cho thuê hàng tháng cho giá mua của bất động sản và nhân với 100 để có được phần trăm.
Ví dụ:
Giả sử bạn đang xem xét đầu tư vào một bất động sản có giá trị 3 tỷ đồng. Theo quy tắc 2%, thu nhập cho thuê hàng tháng tối thiểu mà bất động sản này cần phải có để đáp ứng quy tắc là:
3.000.000.000 x 2% = 60.000.000 đồng
Tức là, để bất động sản này đáp ứng quy tắc 2%, bạn cần thu nhập cho thuê hàng tháng ít nhất là 60 triệu đồng. Nếu thu nhập cho thuê thực tế thấp hơn mức này, quy tắc 2% sẽ cho thấy rằng bất động sản đó có thể không phải là một khoản đầu tư lý tưởng từ góc độ sinh lời.
Tầm quan trọng của quy tắc 2% trong đầu tư Bất động sản
Quy tắc 2% là một chỉ số quan trọng trong đầu tư bất động sản, thường được coi như một hướng dẫn ban đầu cho việc chọn lựa tài sản cho thuê. Cụ thể:
- Đánh Giá Lợi Nhuận: Quy tắc này giúp nhà đầu tư đánh giá nhanh chóng liệu một bất động sản có khả năng tạo ra lợi nhuận tốt từ việc cho thuê hay không. Đây là một chỉ số quan trọng để so sánh nhiều cơ hội đầu tư khác nhau.
- Quản Lý Rủi Ro: Việc áp dụng quy tắc 2% giúp giảm thiểu rủi ro bằng cách đảm bảo rằng bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền dương từ việc cho thuê. Nếu thu nhập cho thuê thấp hơn quy tắc này, bất động sản có thể không đủ khả năng chi trả các khoản chi phí và nợ vay.
- Tính Thanh Khoản Cao: Một bất động sản đạt yêu cầu quy tắc 2% thường có khả năng sinh lời cao và có thể dễ dàng thu hút người thuê, giúp tăng tính thanh khoản của khoản đầu tư.
Tuy nhiên, quy tắc này chỉ là một phần của bức tranh tổng thể và không thể phản ánh đầy đủ tình trạng của tài sản, vị trí của nó, cũng như các yếu tố tài chính quan trọng khác như thu nhập ròng cho thuê và tỷ suất vốn hóa.
Những hạn chế của quy tắc 2%:
- Không phản ánh tình trạng tài sản: Quy tắc 2% không cung cấp thông tin về tình trạng vật lý của tài sản. Một bất động sản có giá thuê cao hơn có thể đòi hỏi chi phí bảo trì và sửa chữa lớn, điều này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế của bạn.
- Vị trí không được xem xét: Vị trí của bất động sản là một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá thuê và giá trị tài sản. Quy tắc 2% không tính đến sự khác biệt trong nhu cầu thuê giữa các khu vực khác nhau. Một tài sản ở vị trí kém có thể có giá thuê thấp hơn, dù giá mua có thể rẻ hơn nhiều.
- Chi phí hoạt động: Quy tắc 2% không bao gồm các chi phí hoạt động liên quan đến việc sở hữu và vận hành bất động sản, chẳng hạn như thuế tài sản, bảo hiểm, và chi phí quản lý. Những yếu tố này có thể làm giảm lợi nhuận thực tế từ cho thuê.
- Tỷ suất vốn hóa: Quy tắc 2% không tính đến tỷ suất vốn hóa, một chỉ số quan trọng giúp đánh giá khả năng sinh lời của bất động sản. Tỷ suất vốn hóa cho biết tỷ lệ giữa thu nhập ròng cho thuê và giá mua của bất động sản.
Vì vậy, để đưa ra quyết định đầu tư chính xác, nhà đầu tư cần kết hợp quy tắc 2% với các yếu tố khác. Ví dụ, việc xem xét vị trí của bất động sản, chi phí bảo trì và bảo dưỡng, cũng như các chi phí hoạt động sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về tiềm năng lợi nhuận từ việc cho thuê. Các chuyên gia khuyên rằng việc tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua bất động sản là rất quan trọng để đảm bảo rằng bạn không chỉ dựa vào quy tắc 2% mà còn xem xét toàn diện các yếu tố khác.
Những Bất động sản nào nên áp dụng quy tắc 2%?
Quy tắc 2% không phải là một nguyên tắc cứng nhắc mà mọi nhà đầu tư bất động sản phải tuân theo. Nó là một công cụ hữu ích để đánh giá tiềm năng sinh lời của một khoản đầu tư, nhưng việc áp dụng quy tắc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là những loại bất động sản và hoàn cảnh khi quy tắc 2% có thể hoặc không thể áp dụng hiệu quả:
Các loại Bất động sản nên áp dụng quy tắc 2%:
- Bất Động Sản Cho Thuê Tại Các Khu Vực Đô Thị Lớn: Quy tắc 2% thường có thể đạt được ở các thành phố lớn như Hà Nội hoặc thành phố Hồ Chí Minh, nơi có nhu cầu cho thuê cao và giá thuê tương đối cao so với giá mua. Các khu vực này thường có thị trường cho thuê sôi động và tỷ lệ thuê tài sản cao, giúp dễ dàng đạt được tỷ lệ thu nhập cho thuê tương đương 2% giá mua.
- Bất Động Sản Cho Thuê Ngắn Hạn: Những tài sản cho thuê ngắn hạn, chẳng hạn như căn hộ cho thuê qua nền tảng như Airbnb, thường có khả năng tạo ra thu nhập cao hơn so với cho thuê dài hạn. Trong những trường hợp này, quy tắc 2% có thể là một mục tiêu thực tế, đặc biệt khi tài sản được đặt ở các khu vực du lịch hoặc trung tâm thành phố.
- Bất Động Sản Cần Nâng Cấp: Nếu bạn đang đầu tư vào các bất động sản cần cải tạo hoặc nâng cấp, bạn có thể áp dụng quy tắc 2% để xác định xem khoản đầu tư của bạn có khả năng sinh lời tốt sau khi hoàn tất cải tạo. Trong nhiều trường hợp, việc nâng cấp có thể giúp tăng giá trị cho thuê và đạt được tỷ lệ 2% sau khi cải tạo xong.
Những trường hợp quy tắc 2% có thể không phù hợp:
- Bất Động Sản Tại Các Khu Vực Vắng Vẻ: Quy tắc 2% có thể khó đạt được ở các khu vực nông thôn hoặc vùng ngoại ô, nơi giá thuê thường thấp hơn nhiều so với giá mua bất động sản. Ví dụ, ở các tỉnh như Lâm Đồng, Quảng Ngãi, hoặc các khu vực tương tự, giá thuê có thể không đủ cao để đạt được tỷ lệ 2% so với giá mua.
- Bất Động Sản Cao Cấp: Những tài sản cao cấp, đặc biệt là những bất động sản nằm ở những khu vực sang trọng hoặc trung tâm thành phố lớn, có thể có giá mua cao hơn nhiều so với thu nhập cho thuê. Do đó, tỷ lệ thu nhập cho thuê so với giá mua có thể thấp hơn nhiều so với quy tắc 2%. Trong những trường hợp này, nhà đầu tư có thể cần phải tập trung vào lợi ích dài hạn từ việc tăng giá trị tài sản thay vì chỉ dựa vào thu nhập cho thuê.
- Chiến Lược Đầu Tư Dài Hạn: Nếu mục tiêu của bạn là đầu tư dài hạn với hy vọng giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian, quy tắc 2% có thể không phải là yếu tố quyết định quan trọng. Trong những trường hợp này, việc đầu tư vào bất động sản có tiềm năng tăng giá trị cao hơn trong tương lai có thể là lựa chọn hợp lý, ngay cả khi tỷ lệ thu nhập cho thuê hiện tại thấp hơn 2%.
Nhìn chung, trước khi áp dụng quy tắc 2%, bạn nên xác định rõ mục tiêu đầu tư của mình. Bạn cần phải quyết định liệu bạn muốn tập trung vào lợi ích ngắn hạn từ thu nhập cho thuê hay lợi ích dài hạn từ việc tăng giá trị tài sản. Việc xác định mục tiêu rõ ràng sẽ giúp bạn chọn chiến lược đầu tư phù hợp và quyết định xem quy tắc 2% có phù hợp với mục tiêu của bạn hay không.
